L’indice ICC « Indice du coût de la construction des immeubles à usage d’habitation » est l’un des plus anciens indices statistiques publiés par l’INSEE en matière de construction, créé sur une base 100 fixée au quatrième trimestre 1953. Trimestriel, il mesure l’évolution du prix de production dans la construction de bâtiments neufs à usage principal d’habitation en France métropolitaine. Historiquement utilisé pour l’indexation des baux commerciaux antérieurs à 2014, il conserve un usage en marché public sur un périmètre plus restreint que les indices BT généralistes. Cet article détaille son champ d’application, sa composition, ses cas d’usage en marché public et les confusions à éviter avec l’IRL et l’ILC.
Qu’est-ce que l’ICC et que mesure-t-il ?
L’ICC est un indice INSEE ancien, rapporté à une base 100 fixée au quatrième trimestre 1953, publié trimestriellement et calculé par méthode hédonique. Il mesure l’évolution du prix de la construction d’immeubles d’habitation neufs en France métropolitaine, en neutralisant statistiquement les variations de qualité des bâtiments. Cette logique méthodologique le distingue des indices BT et TP, qui reposent sur une décomposition analytique des coûts par poste.
L’ICC est calculé par l’INSEE en partenariat avec le ministère chargé du logement. Il porte spécifiquement sur la construction d’immeubles d’habitation non communautaire, c’est-à-dire les logements destinés à un usage privatif (maisons individuelles, immeubles collectifs y compris logement social classique HLM) à l’exclusion des locaux d’habitation collective avec mise en commun de services (foyers, internats, résidences universitaires, maisons de retraite et EHPAD), des bâtiments tertiaires, des établissements recevant du public et des constructions hors France métropolitaine. Son périmètre est donc plus étroit que celui des indices BT, qui couvrent l’ensemble du secteur du bâtiment.
L’ICC est un indice de prix de production : il reflète l’évolution des prix facturés par les entreprises pour réaliser un même type de construction, à qualité constante. Pour neutraliser les variations de qualité des constructions au fil du temps, l’INSEE recourt à une méthode hédonique, qui ajuste statistiquement les valeurs en fonction des caractéristiques techniques des bâtiments. Cette spécificité méthodologique distingue l’ICC des indices BT/TP, dont la logique de pondération est fondée sur la décomposition analytique du coût.
Comment se compose l’ICC ?
L’astuce du pro 💡
« On utilise l’ICC pour la révision de notre marché de construction. C’est bien ça ? »
Non. L’ICC (indice du coût de la construction) est principalement utilisé pour la révision des baux commerciaux et le calcul de certaines valeurs locatives. Ce n’est pas un indice de révision de prix pour les marchés publics de travaux.
Pour un marché de construction, les indices BT (bâtiment) sont adaptés. Pour un marché de travaux publics, les indices TP. L’ICC mesure autre chose : l’évolution du coût global de la construction neuve à usage d’habitation.
Le réflexe : ne pas confondre l’ICC avec les indices BT/TP. Si un CCAP mentionne l’ICC pour réviser un marché de travaux, c’est probablement une erreur de rédaction à signaler en Q&R.
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L’ICC intègre les principales composantes du coût de production dans la construction résidentielle : matériaux, main-d’œuvre, énergie, matériel, transport et frais divers. Contrairement aux indices BT et TP, l’INSEE ne publie pas systématiquement les pondérations détaillées poste par poste pour l’ICC, ce qui en fait un indice moins transparent dans sa décomposition mais robuste dans sa série historique très longue.
La structure analytique de l’ICC mobilise les composantes suivantes :
- Matériaux : matériaux de gros œuvre (béton, acier, charpente), matériaux de second œuvre (isolation, menuiseries, revêtements), équipements techniques intégrés à la construction.
- Main-d’œuvre : main-d’œuvre directe affectée à la construction d’immeubles résidentiels (gros œuvre, second œuvre, finitions), encadrement de chantier.
- Énergie : énergie consommée sur les chantiers et énergie incorporée dans la fabrication des matériaux livrés.
- Matériel : engins de chantier, échafaudages, outillage spécialisé.
- Transport : transport des matériaux pondéreux et des équipements vers les chantiers.
- Frais divers : assurances, frais de structure, charges de chantier non directement affectables aux postes précédents.
L’INSEE publie la note méthodologique de l’ICC base 1953, qui décrit le périmètre, la méthode hédonique et le calendrier de publication. La transparence sur les pondérations exactes est limitée par le secret statistique des données fournisseurs, raison pour laquelle l’ICC est moins « décomposable » qu’un indice BT.
Quand utiliser l’ICC dans un marché public ?
L’ICC est l’indice à privilégier pour les marchés publics dont la part dominante porte sur la construction d’immeubles d’habitation neufs en France métropolitaine, ainsi que pour les baux commerciaux conclus avant le 1er septembre 2014 et toujours en cours. Pour les marchés mixtes habitation et non-habitation, ou en outre-mer, les indices BT généralistes restent plus appropriés.
Plusieurs configurations contractuelles relèvent de l’ICC :
- Marché de conception-construction d’immeubles résidentiels publics : opérations de logement social classique, qu’il s’agisse de maisons individuelles bailleurs sociaux ou d’immeubles collectifs HLM destinés à un usage locatif privatif. L’ICC capte la dynamique des coûts spécifique à la construction d’habitation, plus représentative qu’un indice BT généraliste. Pour les opérations d’habitation collective avec services partagés (résidences universitaires, foyers, EHPAD), l’ICC ne s’applique pas et c’est le BT01 ou un indice spécialisé qui prend le relais.
- Marché de rénovation lourde d’immeubles d’habitation existants : opérations de réhabilitation entraînant des travaux assimilables à de la construction (curage complet, restructuration, agrandissement). Pour les rénovations plus légères, le BT50 reste plus adapté.
- Bail commercial antérieur au 1er septembre 2014 : les baux commerciaux conclus avant cette date qui prévoient une indexation à l’ICC restent contractuellement valables. Pour les baux conclus à compter de cette date, l’ILC (Indice des Loyers Commerciaux) est devenu la référence de droit commun.
- Convention de mise à disposition d’immeuble d’habitation : conventions entre collectivité et opérateur, prévoyant une indexation du loyer ou de la redevance sur l’évolution du prix de construction d’habitation.
- Opération immobilière d’organisme HLM ou d’établissement public d’aménagement : montage financier, intéressement, clauses de partage des gains : l’ICC peut servir d’index de référence pour clore certains paramètres.
L’ICC n’est en revanche pas adapté pour un marché public de travaux portant sur des bâtiments tertiaires, des équipements publics ou des bâtiments communautaires. Pour ces périmètres, les indices BT01 ou BT50 sont plus pertinents.
Comment calculer une révision de prix avec l’ICC ?
La formule de révision avec l’ICC reprend la mécanique standard : P révisé = P initial × (ICC actuel / ICC référence). Compte tenu de la périodicité trimestrielle de l’ICC, le CCAP doit prévoir explicitement une révision trimestrielle ou annuelle, jamais mensuelle. Pour un marché de construction d’habitation incluant des phases de gros œuvre et de second œuvre marquées, une formule pondérée combinant ICC et BT01 calibrée sur la part respective de chaque composante est plus représentative.
Pour un marché révisé au seul ICC, la formule s’écrit :
P révisé = P initial × (ICC trimestre de révision / ICC trimestre de référence)
À titre illustratif avec des chiffres ronds fictifs : un marché notifié au trimestre T0 avec un ICC référence de 1 850, révisé au trimestre T4 avec un ICC publié à 1 906, reçoit un coefficient de 1 906 / 1 850 = 1,0303, soit une révision à la hausse d’environ 3,03 % du prix initial.
Pour un marché de construction d’habitation incluant une part significative de second œuvre tous corps d’état, une formule pondérée 60 % ICC + 40 % BT01 peut être inscrite au CCAP :
P révisé = P initial × [ 0,60 × (ICC actuel / ICC référence) + 0,40 × (BT01 actuel / BT01 référence) ]
Pour les marchés publics de l’État, l’article R2112-13 du Code de la commande publique impose une part fixe au moins égale à 12,5 % dans les formules de révision. Les collectivités territoriales et les autres acheteurs publics ne sont pas soumis à cette contrainte et peuvent fixer cette part librement, y compris à zéro. Pour un marché de l’État, la formule effective devient :
P révisé = P initial × [ 0,125 + 0,875 × ( 0,60 × ICC actuel / ICC référence + 0,40 × BT01 actuel / BT01 référence ) ]
Pour les valeurs en vigueur de l’ICC et son numéro de série officiel à neuf chiffres, se référer à la page de la série ICC sur insee.fr.
Quelle différence entre ICC, IRL et ILC ?
L’ICC, l’IRL et l’ILC sont trois indices distincts qui s’appliquent à des contrats différents. L’ICC indexe la construction d’habitation et les baux commerciaux antérieurs à 2014. L’IRL indexe les loyers d’habitation du parc locatif privé depuis 2006. L’ILC est devenu en 2014 l’indice de droit commun pour les nouveaux baux commerciaux. Confondre ces trois indices dans la rédaction d’un contrat conduit à une indexation juridiquement contestable.
Le tableau comparatif des trois indices :
- ICC : Indice du Coût de la Construction. Trimestriel, base 100 en 1953, calculé par l’INSEE. Périmètre : construction d’immeubles d’habitation neufs en France métropolitaine. Utilisé pour les marchés publics de construction résidentielle et les baux commerciaux signés avant le 1er septembre 2014 (convention de prorogation explicite).
- IRL : Indice de Référence des Loyers. Trimestriel, base 100 au 4e trimestre 1998, calculé par l’INSEE et dérivé de l’Indice des Prix à la Consommation hors tabac et hors loyers. Périmètre : revalorisation annuelle des loyers d’habitation du parc locatif privé en application de la loi du 6 juillet 1989. À ne pas utiliser pour indexer un marché public de travaux.
- ILC : Indice des Loyers Commerciaux. Trimestriel, calculé par l’INSEE en agrégeant l’IPC, l’ICC et l’indice du chiffre d’affaires du commerce de détail. Périmètre : indexation des nouveaux baux commerciaux signés depuis le 1er septembre 2014, en application de la loi du 4 août 2008 et de ses textes d’application. À ne pas confondre avec l’ICC, dont il dérive partiellement.
La règle pratique pour le rédacteur de marché public : l’ICC s’applique à la construction et à la rénovation lourde d’habitat ; l’IRL ne s’applique pas aux marchés publics de travaux ; l’ILC s’applique aux baux commerciaux récents et non aux marchés de travaux.
Quel cadre juridique encadre l’ICC en marché public ?
L’utilisation de l’ICC dans les marchés publics relève des articles R2112-5 à R2112-18 du Code de la commande publique, qui fixent le cadre des prix et de leur révision. La circulaire du 25 janvier 2011 du ministère de l’Écologie a établi la liste des indices de référence pour l’actualisation et la révision des marchés publics, dans laquelle l’ICC figure comme indice possible pour les marchés de construction d’habitation. Le CCAG-Travaux 2021, article 9, autorise le recours à un indice correspondant à la nature des travaux du marché.
Trois règles pratiques structurent l’usage de l’ICC en marché public :
- Article R2112-9 du Code de la commande publique : actualisation des prix possible uniquement entre la date d’établissement du prix et la date de commencement d’exécution, lorsqu’un délai supérieur à trois mois sépare ces deux événements. L’actualisation utilise un indice à la date d’établissement du prix.
- Article R2112-13 du Code de la commande publique : la part fixe non révisable de la formule doit être au moins égale à 12,5 % pour les marchés publics de l’État. Cette contrainte impose la structure « 0,125 + 0,875 × (formule indicielle) » dans les CCAP.
- Article 9 du CCAG-Travaux 2021 : le marché peut prévoir une révision en fonction de l’évolution d’un indice ou d’une formule pondérée d’indices choisis en correspondance avec la nature des travaux. Le CCAP doit préciser explicitement le ou les indices retenus, leur périodicité et le mois ou trimestre de référence.
En cas de remplacement définitif de l’ICC par un autre indice à l’avenir, l’INSEE prévoit en général une clause de continuité statistique permettant de raccorder l’ancienne et la nouvelle série. Le CCAP doit dans tous les cas inscrire une clause de substitution prévoyant le mécanisme de remplacement de l’indice si l’INSEE en cesse la publication.
Questions fréquentes sur l’indice ICC
L’ICC est publié trimestriellement par l’INSEE. Les résultats d’un trimestre donné sont publiés au Journal officiel et sur insee.fr environ à la fin du troisième mois suivant le trimestre considéré. Cette périodicité trimestrielle distingue structurellement l’ICC des indices BT et TP, qui sont publiés mensuellement. Un CCAP qui prévoirait une révision mensuelle au seul ICC serait inopérant : la révision doit être prévue au minimum trimestrielle, le plus souvent annuelle.
Depuis le 1er septembre 2014, l’ILC (Indice des Loyers Commerciaux) est devenu l’indice de droit commun pour les nouveaux baux commerciaux. Un bail commercial signé récemment peut conserver une clause d’indexation à l’ICC si les parties l’ont expressément choisie, mais la pratique courante des baux récents privilégie l’ILC, et une clause à l’ICC dans un bail nouveau est susceptible de contestation. Pour les baux signés avant 2014 et toujours en cours, l’ICC reste contractuellement applicable selon les termes du bail.
Non. Le périmètre statistique de l’ICC couvre la France métropolitaine. Pour un marché public de construction situé dans les départements et régions d’outre-mer ou dans les collectivités d’outre-mer, l’ICC ne reflète pas la dynamique réelle des coûts locaux. Les indices BT et TP, qui couvrent l’ensemble du territoire national, sont plus appropriés pour ces marchés.
Le BT01 mesure les coûts du bâtiment tous corps d’état pour la construction neuve, tous types de bâtiments confondus. L’ICC se concentre sur la construction d’immeubles d’habitation et utilise une méthode hédonique propre. Pour un marché de construction de logements sociaux pris isolément, l’ICC peut être plus représentatif que le BT01 ; pour un marché global d’aménagement comprenant logements et équipements publics, le BT01 reste plus adapté. Une formule pondérée combinant ICC et BT01 est souvent la solution la plus équitable.
La valeur trimestrielle de l’ICC est publiée par l’INSEE et consultable sur insee.fr dans la rubrique consacrée à la série ICC, identifiée par un numéro officiel à neuf chiffres. Elle figure également au Journal officiel et dans les Informations Rapides INSEE consacrées à la construction. Le CCAP doit explicitement référencer la source officielle INSEE et prévoir une clause de substitution en cas de cessation de publication.
Pour aller plus loin sur les indices INSEE BTP
Pour le contexte général des indices INSEE de révision de prix utilisés en marché public, consulter notre guide complet des indices INSEE BTP. Pour la mécanique de révision de prix : le mécanisme de révision de prix, la clause de revoyure, la théorie de l’imprévision.
Indices spécialisés connexes à l’ICC : IM Réactualisation des actifs matériels, PMR Produits de marquage routier. Indices BT du bâtiment : BT01 Tous corps d’état, BT50 Rénovation-entretien, BT55 Isolation thermique extérieure. Indices TP des travaux publics : TP01 Index général tous travaux, TP08 Voirie en zones rurale et urbaine.
Sources officielles : INSEE : série ICC (000008630) ; INSEE : Note méthodologique ICC base 1953 ; Code de la commande publique : article R2112-13 ; CCAG-Travaux 2021, article 9.
À propos de l’auteur (Philippe COURTOIS)
Après une première partie de carrière dédiée au commerce et à la vente (Banque LCL, Unilever, groupe Seloger.com) je me suis spécialisé dès 2010 dans la réponse aux appels d’offres, d’abord au sein de grands groupes (Essity, Bureau Veritas, groupe Sonepar) puis en tant que Consultant Marchés Publics dans un cabinet de conseil, avant de participer enfin au lancement des marchés publics pour la Société du Grand Paris dans le cadre du plus grand projet d’infrastructure d’Europe (Grand Paris Express).
C’est fort de cette expertise concrète et issue du terrain que j’ai décidé en 2022 de lancer mon activité et d’accompagner les entreprises souhaitant augmenter leur part de marché sur le secteur public.
À propos d’AO Conquête
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