Tout savoir de la VEFA dans les marchés publics

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La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), connue également sous le nom de vente sur plan, est un dispositif contractuel fréquemment utilisé dans le secteur immobilier. Cette formule offre à l’acquéreur la possibilité d’acheter un bien immobilier, souvent un logement, avant ou pendant sa construction. Dans le contexte des marchés publics, la VEFA représente une approche par laquelle les entités publiques répondent à leurs besoins immobiliers sans pour autant porter le financement de l’opération.

Le cadre juridique de la VEFA dans les marchés publics est déterminé par la législation qui régit la commande publique. Alors que la méthode traditionnelle implique un marché de travaux publics soumis à des obligations de publicité et de mise en concurrence, la VEFA permet aux personnes publiques, telles que les collectivités, de procéder à l’acquisition ou la commande de biens immobiliers en cours de réalisation en modulant leur degré d’implication financière et opérationnelle.

Clés de Compréhension

La VEFA est une solution immobilière qui permet aux entités publiques de gérer efficacement leurs besoins en infrastructures.
Les aspects juridiques et les procédures de la VEFA dans les marchés publics requièrent une attention particulière pour éviter la requalification en marché de travaux.
L’utilisation de la VEFA témoigne d’une volonté d’optimiser la gestion financière et stratégique des projets immobiliers publics.

Principes de base de la VEFA

La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) est un dispositif juridique qui allie l’immobilier à construire, les normes du droit privé et les spécificités du droit public, structuré autour d’un cadre légal strict.

Définition de la VEFA

La VEFA, ou “vente en l’état futur d’achèvement”, est un contrat par lequel l’acquéreur achète un immeuble à construire, lui permettant de devenir propriétaire du sol ainsi que des constructions existantes et des ouvrages à venir au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

Cadre légal de la VEFA

Le cadre légal de la VEFA est établi par le Code civil et le Code de la construction et de l’habitation. Des dispositions spécifiques s’appliquent lorsque la commande publique est concernée, notamment le Code de la commande publique, qui incorpore des règles de publicité et de mise en concurrence, en référence à l’article R. 2122-3 pour les marchés publics.

Aspects de propriété et de la conception

En vertu du droit privé, notamment du Code civil, la propriété du sol et des droits sur ce dernier sont transférés immédiatement à l’acquéreur lors de la signature du contrat de VEFA. La propriété des constructions futures sera transférée au fur et à mesure de leur réalisation. Le vendeur reste responsable de la conception et de la construction jusqu’à la réception des ouvrages.

La construction d’un immeuble

Le processus de construction dans le cadre d’une VEFA est soumis à des spécifications techniques préalablement définies dans le contrat. La VEFA impose au vendeur une obligation de réaliser l’immeuble conformément aux plans et descriptifs convenus, garantissant ainsi à l’acquéreur la livraison d’un bien conforme à ses attentes.

Procédure de passation des marchés publics de VEFA

La passation des marchés publics de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) suit des procédures strictes visant à garantir l’équité, la transparence et une concurrence saine entre les opérateurs économiques. Ces procédures sont encadrées par l’ordonnance du 23 juillet 2015 et visent à établir des règles claires pour l’acheteur public.

Étapes de la mise en concurrence

La mise en concurrence pour un marché public de VEFA se déroule en plusieurs étapes successives. La préparation du marché inclut la définition précise des besoins par le pouvoir adjudicateur et la rédaction des documents de la consultation. Les étapes cruciales sont :

Publication de l’avis de marché public: Annonce dans des bulletins dédiés et sur des plateformes en ligne pour assurer une large diffusion.
Réception des offres: Les opérateurs économiques soumettent leurs propositions avant la date limite fixée dans l’avis.
Analyse des offres: Évaluation basée sur les critères prédéfinis.

Transparence et publicité

La transparence et la publicité sont fondamentales pour les marchés publics de VEFA. Elles permettent d’assurer que tous les opérateurs économiques ont un accès égal aux informations et opportunités de marchés. Voici quelques éléments clés :

Annonce officielle: Publication au Journal Officiel de l’Union Européenne pour les marchés dépassant les seuils européens.
Documentation accessible: Mise à disposition des documents de marché permettant une comprehension claire du projet et des exigences.

Critères de sélection et adjudication

Les critères de sélection pour l’adjudication d’un marché public de VEFA doivent être objectifs, transparents et non-discriminatoires. Ils comprennent généralement :

Capacité technique et professionnelle: Évaluation de la capacité de l’opérateur économique à réaliser le projet.
Prix des offres: Bien que le prix soit un critère important, il doit être mis en balance avec d’autres critères comme la qualité ou la durabilité.

L’adjudication est prononcée en faveur du ou des candidat(s) ayant soumis l’offre la plus avantageuse, après vérification de la conformité administrative et technique de chaque proposition.

Aspects juridiques de la VEFA

La Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) est encadrée par un ensemble de dispositions réglementaires qui en définissent les conditions et les implications législatives. Elle est caractérisée par des enjeux juridiques particuliers en matière de contrat, jurisprudence et droit européen.

Le contrat de VEFA

Le contrat de VEFA, principalement régi par le droit privé, est un contrat prévoyant la vente d’un bien immobilier avant son achèvement. Il stipule que l’acquéreur devient propriétaire du bien progressivement au fur et à mesure de l’avancement des travaux, tout en obligeant le vendeur à achever la construction. Ce contrat doit respecter des spécifications particulières, en particulier le décret du Code des marchés publics qui impose des obligations de publicité et de mise en concurrence, mais aussi la loi MOP (Maîtrise d’Ouvrage Publique) qui est indissociable de la maîtrise d’ouvrage dans le secteur public.

Jurisprudence récente

La jurisprudence récente, notamment celle de la Cour administrative d’appel, clarifie la compatibilité de la VEFA avec les règles de la commande publique. Par exemple, un arrêt notoire de la Cour administrative d’appel de Nancy en date du 15 avril 2021 a confirmé que les personnes publiques peuvent utiliser le contrat de VEFA tout en respectant les principes généraux de passation des marchés publics. Ces principes incluent notamment la transparence et l’égalité de traitement entre les candidats.

Implications du droit interne et européen

Les implications du contrat de VEFA dans le cadre du droit interne sont solidement établies par le Code civil et les règles spécifiques sur les contrats de vente d’immeubles. Concernant le droit européen, la Cour de Justice de l’Union Européenne (CJUE) veille à la conformité des contrats de VEFA aux directives européennes, notamment en ce qui concerne la libre circulation des services et des capitaux. Le droit interne doit ainsi être interprété et appliqué en cohérence avec le droit européen, ce qui peut influer sur les contrats publics de VEFA, où la partie minoritaire est souvent publique.

Rôle des acteurs de la VEFA dans les marchés publics

La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) implique des rôles spécifiques pour les acteurs des marchés publics, chacun avec des responsabilités et des interactions déterminées par la législation et les pratiques contractuelles.

Personne publique et acheteur public

La personne publique et l’acheteur public agissent comme commanditaires dans les projets de VEFA, souvent dans le but d’acquérir des biens immobiliers sans avoir à en supporter la charge financière et technique de la construction. Ils ont pour rôle d’identifier les besoins, de définir les spécifications du projet et de choisir un opérateur économique adapté. De plus, ils s’assurent que le projet respecte les réglementations et le code civil (notamment l’article 601-3), tout en échelonnant les paiements relatifs à l’avancement des travaux.

Responsabilités :
- Définition des besoins et spécifications
- Sélection de l’opérateur économique
- Surveillance de la conformité réglementaire

Opérateur économique en VEFA

Les opérateurs économiques en VEFA, souvent des promoteurs immobiliers, travaillent en étroite collaboration avec les personnes publiques. Ils prennent l’engagement de réaliser les travaux selon les termes convenus et doivent transférer progressivement la propriété des ouvrages au fur et à mesure de leur avancement. Leur expertise est cruciale pour respecter les délais, les coûts et les normes de qualité établis dans le contrat.

Engagements :
- Finalisation de la construction selon le contrat
- Transfert progressif de la propriété

Maîtrise d’ouvrage et gestion des risques

Excelle dans la gestion des risques liés au projet, la maîtrise d’ouvrage (publique ou privée) joue un rôle pivot dans la VEFA, supervisant le bon déroulement des travaux et l’adéquation avec les attentes de l’acheteur public. Cette entité s’assure que les collectivités, y compris les collectivités publiques, bénéficient d’une maîtrise dans l’élaboration de l’ouvrage, sans avoir à s’impliquer directement dans le processus de construction.

Rôle clé :
- Supervision du déroulement des travaux
- Assurance de la conformité avec les exigences de l’acheteur

Chaque acteur joue un rôle distinct et essentiel pour que la VEFA se déroule efficacement dans le respect des intérêts publics et des règles de la commande publique.

Réalisations spécifiques de la VEFA publique

Le processus de VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) publique implique des étapes stratégiques bien définies pour l’acquisition et la réalisation d’immeubles qui répondent de manière optimale aux exigences des personnes publiques. Chaque phase joue un rôle déterminant dans le succès de l’opération et s’inscrit dans le cadre juridique rigoureux du droit de la commande publique.

Acquisition d’immeubles en VEFA

En vertu de la VEFA publique, une collectivité peut procéder à l’acquisition de biens immobiliers encore en construction. Cette méthode permet d’exercer une influence déterminante sur les caractéristiques et la conception du bien, assurant que le résultat final corresponde aux besoins spécifiques de l’acheteur public. L’acquisition se fait en plusieurs étapes :

Signature d’un contrat préliminaire, déterminant les conditions de la vente.
Paiement échelonné, en fonction de l’avancement des travaux, ce qui minimise le risque financier.
Transfert de propriété à l’acheteur public, seulement à l’achèvement des travaux.

Réalisation d’ensembles immobiliers

La VEFA publique autorise aussi la réalisation d’ensembles immobiliers complexes. Cela comprend des édifices administratifs, des équipements publics ou encore des logements sociaux répondant à un intérêt général. Les critères de distinction doivent être précis pour éviter tout risque de requalification et pour s’assurer que les travaux soient en adéquation avec l’objet et l’intérêt de la commande publique :

Le bien immobilier doit être adapté aux spécificités et besoins de l’acheteur.
Il doit exister un engagement de livrer un bâtiment achevé, conforme aux attentes de la puissance publique.

Exécution des travaux et suivi

Durant l’exécution des travaux, il est crucial d’instaurer un suivi rigoureux afin de garantir la conformité et la qualité attendues. La VEFA publique stipule que :

Il faut une surveillance étroite et des audits réguliers pour s’assurer du respect des délais et des normes.
Toute modification importante doit être approuvée par la propriété de la personne publique, gardienne des intérêts publics.
La réception des travaux est un jalon important marquant la prise de possession effective du bien immobilier par l’acheteur public.

Ces étapes démontrent l’importance de la VEFA comme mécanisme adaptatif pour les collectivités publiques souhaitant acquérir des biens immobiliers, tout en ayant un contrôle affirmé sur leur conception et leur réalisation.

Implications financières et stratégiques

Les opérations VEFA ont des répercussions notables sur le financement et la stratégie des entités publiques en matière de travaux et équipements. Elles influencent de manière significative les processus de commande publique, la commercialisation, et la gestion de la location.

Financement des opérations VEFA

Le recours à une Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) par des entités publiques offre une structure de paiement échelonné qui allège le fardeau financier immédiat. Au lieu de financer intégralement les travaux dès le départ, la collectivité peut différer l’investissement sur la durée de la construction. Ce type de financement est bénéfique en permettant aux acteurs publics :

D’éviter le portage financier lourd en début de projet.
De répartir les coûts au fil de l’avancement des travaux, conformément à l’obtention des permis de construire et des étapes de la commande publique.

Commercialisation et vente

La commercialisation et la vente de biens acquis via VEFA impliquent une étude stratégique du marché pour liquider efficacement ces biens. La mise en œuvre de baux en l’état futur d’achèvement est également une stratégie utilisée pour sécuriser un retour sur investissement avant même que la construction ne soit terminée. Les entités publiques doivent:

Assurer la commercialisation adéquate des biens pour garantir une vente réussie.
Mettre en place des contrats de location qui reflètent l’état futur d’achèvement, protégeant ainsi les intérêts du secteur public.

Impact sur l’équipement public

Opter pour une VEFA influence directement les stratégies liées à l’équipement public. Les entités qui choisissent cette méthode peuvent anticiper l’incorporation d’espaces dédiés aux services publics et réfléchir à l’usage à long terme de ces structures. L’impact se mesure à travers :

La planification des besoins en équipement sur le long terme en fonction des prévisions d’usage public.
La gestion des travaux de manière à intégrer ces équipements de façon harmonieuse avec les besoins de la commune ou de la collectivité.

Enjeux territoriaux et environnementaux

Les enjeux territoriaux et environnementaux ont une incidence directe sur les politiques des collectivités, sur le développement des terrains et la construction de projets de génie civil, tout en veillant à respecter des normes environnementales strictes.

Rôle des collectivités et métropoles

Les collectivités, comme Metz Métropole ou la région Midi-Pyrénées, ont la responsabilité d’orienter les projets de VEFA pour qu’ils correspondent aux besoins propres de la personne publique. Leur rôle principal est de s’assurer que ces projets de développement respectent les spécifications territoriales et répondent aux directives environnementales rigoureuses.

Terrains et projets de génie civil

Terrains envisagés pour la VEFA par les collectivités doivent être sélectionnés méticuleusement pour permettre le déploiement de projets de génie civil innovants et durables. Chaque projet doit être évalué afin de déterminer son impact sur l’environnement local et sa capacité à répondre aux spécifications et références en vigueur.

Normes environnementales et durables

Les VEFA sont régies par des normes strictes qui visent à promouvoir la durabilité environnementale. Les projets doivent non seulement respecter les réglementations existantes, mais aussi s’aligner sur les objectifs écologiques plus larges de la collectivité ou de la métropole. Ces critères incluent l’utilisation de matériaux durables, la gestion efficace des ressources et la réduction de l’empreinte carbone.

Foire Aux Questions

Cette section aborde certaines des questions fréquemment posées concernant la VEFA et les marchés publics, fournissant des informations claires et précises pour mieux comprendre ce sujet complexe.

Quelle est la différence entre la VEFA et la loi MOP dans le contexte de la construction ?

La VEFA, ou vente en l’état futur d’achèvement, est un contrat par lequel l’acquéreur achète un bien immobilier avant sa construction ou en cours de construction, tandis que la loi MOP régit la maîtrise d’ouvrage publique et s’applique lorsque des personnes publiques font construire ou aménager des ouvrages.

Quels sont les principaux risques associés à l’achat d’un bien immobilier en VEFA ?

Les risques liés à l’achat en VEFA incluent les retards de livraison, les risques financiers en cas de faillite du promoteur, et la possibilité que le bien livré diffère des spécifications initiales ou présente des vices cachés.

Quels acteurs ont la capacité de vendre un bien dans le cadre d’une VEFA ?

Les promoteurs immobiliers, les sociétés de construction-vente et, dans certains cas, les personnes publiques, ont la capacité de vendre des biens dans le cadre d’une VEFA, sous réserve de respecter le cadre juridique en vigueur.

Quelle est la spécificité juridique de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ?

La spécificité juridique de la VEFA est que le transfert de propriété se fait progressivement, au fur et à mesure de l’avancement des travaux, et que l’acquéreur est protégé par des garanties spécifiques comme la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale et la garantie décennale.

Quelles sont les deux catégories de contrats les plus courants en matière de marchés publics ?

En matière de marchés publics, les deux catégories de contrats les plus courantes sont les marchés de travaux, destinés à réaliser des ouvrages ou des travaux de construction, et les marchés de services, pour la fourniture de services intellectuels ou techniques.

Comment l’article 1601-3 du Code civil français s’applique-t-il à la VEFA ?

L’article 1601-3 du Code civil français définit le cadre de la VEFA, précisant que le vendeur s’engage à édifier un immeuble tandis que l’acquéreur s’engage à en payer le prix au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

Conclusion

En conclusion, la Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) dans le contexte des marchés publics représente une alternative stratégique et financière significative pour les entités publiques dans la gestion de leurs besoins immobiliers. Elle offre une flexibilité et une efficacité inégalées, permettant aux collectivités de maîtriser les coûts tout en répondant à des exigences spécifiques de développement immobilier. La VEFA se distingue par sa capacité à allier les avantages d’une planification minutieuse et d’une gestion financière échelonnée, tout en respectant les cadres juridiques rigoureux et les principes d’équité et de transparence de la commande publique.

Toutefois, il est crucial pour les entités publiques d’appréhender pleinement les implications juridiques, financières et opérationnelles de la VEFA. Les risques associés, tels que les retards de construction ou les divergences par rapport aux plans initiaux, doivent être gérés avec prudence. De plus, l’importance de la conformité aux normes environnementales et aux exigences de développement durable ne doit pas être sous-estimée.

À travers une approche équilibrée et réfléchie, la VEFA peut se révéler être un outil puissant pour les collectivités, leur permettant de répondre efficacement à leurs besoins en matière de développement immobilier tout en veillant à la bonne utilisation des fonds publics. L’évolution continue des cadres juridiques et des pratiques de marché rend nécessaire une veille constante pour assurer que les pratiques en VEFA restent conformes aux attentes légales et sociétales. En somme, la VEFA incarne une approche moderne et adaptable pour les marchés publics, offrant des solutions sur mesure pour les défis complexes de l’urbanisme et du développement territorial.

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À propos de l’auteur (Philippe COURTOIS)

Après une première partie de carrière dédiée au commerce et à la vente (Banque LCL, Unilever, groupe Seloger.com) je me suis spécialisé dès 2010 dans la réponse aux appels d’offres, d’abord au sein de grands groupes (Essity, Bureau Veritas, groupe Sonepar) puis en tant que Consultant Marchés Publics dans un cabinet de conseil, avant de participer enfin au lancement des marchés publics pour la Société du Grand Paris dans le cadre du plus grand projet d’infrastructure d’Europe (Grand Paris Express).

C’est fort de cette expertise concrète et issue du terrain que j’ai décidé en 2022 de lancer mon activité et d’accompagner les entreprises souhaitant augmenter leur part de marché sur le secteur public.

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